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台灣多風災，面臨颱風挾帶的大量雨勢，房屋可能出現漏水情況，情節嚴重者往往造成屋內物品以及裝潢嚴重損壞，雖然法律規定正常使用情況下，房東對租賃物有修繕責任，但因風災雨患造成的損害究竟是不可抗力的天災所致，還是房屋本身的瑕疵，且後續的修繕責任歸屬如何判定，常造成房東與房客之間的糾紛與爭議。

▲民眾看屋時應確認房東提供的各項配備並拍照存證，若損壞需修繕時較能減少糾紛。

許多租屋族經常遇到在居住一段時間後，屋內的配備或設施損壞故障，而房東不願意修復甚至還要求租客賠償的情況；加上近來颱風頻頻侵台，房屋滲水、毀損屋內財物的事件層出不窮，究竟誰應負起損害賠償的責任？LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益表示，關於租屋損害賠償部分，經常有租屋族透過Line@提出諮詢，尤其在颱風過後更明顯，突顯這是多數租客與房東之間常見的問題。

▲颱風挾帶的大量雨勢經常造成淹水、房屋漏水，損壞屋內財物。(記者吳俊鋒攝)

房客疏忽導致損害 需負起修復責任

住商不動產副總經理劉明哲表示，租客最怕出現漏水情況時房東不願修繕，然而到底房東有無修繕義務？依據民法第429條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」。因此，除非房屋租賃契約中特別約定房客應負修繕責任，否則一律由房東負起修繕的義務。

包租公律師蔡志雄透露，除非契約有特別約定或者另有習慣以外，非房客疏忽所造成的房屋缺失原則上要由房東負責修繕，但也並不表示房客可以為所欲為，亦有妥善保管房子的義務，如果是房客疏忽造成的損害當然也要負起責任。蔡志雄解釋，因房東並不清楚屋況，若發生租屋設備損害，房客要在第一時間通知房東，若是怠於通知導致房東不能及時救濟修繕的話，恐須賠償房東因此增加的損害。

倘若房東不肯修理房屋，房客該怎麼辦呢？依據民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」。故劉明哲建議，房客遇到房屋漏水，甚至物品毀損而需要修繕或求償，應先拍照存證，寄存證信函請房東限期改善，若房東未於期限內改善房客可自行修繕，費用從租金中扣除，或主張解除契約。

房東不修繕 房客可主張解約

白宗益也指出，關於租賃契約的雙方互負義務，房東必須保持房屋合於約定使用收益的房屋交付房客，且在租賃期間仍要持續維持，房客義務則是支付約定的租金。天災過後房屋發生瑕疵，房東有修繕的義務，房客有權利定相當期限催告房東進行修繕，如果房東不願意，房客可終止租約或自行修繕，再由租金中扣除相關修繕費用。

劉明哲提醒，無論是自行修繕或解除契約，都應以存證信函通知房東，並訂有期限，自行修繕的部分，白宗益建議房客應找2家以上的修繕廠商出具正式的估價單，以存證信函寄給房東並告知修繕內容及估價金額，請其限時回覆，避免日後房東以修繕費用過高為由，拒絕房客從租金中扣除費用進而衍生爭議。房東收到存證信函仍置之不理，才可以自行修繕，修繕過程均要拍照存查，照片亦要有日期佐證。

不過，天災造成的損害越來越強，有些屋況平時正常，但是遇到大型天災就發生嚴重瑕疵，此時房東是否要負責便會發生爭議。白宗益舉例，平時鋁門窗功能一切正常，結果颱風卻造成室內嚴重淹水，房東是否要負責？必須檢視鋁門窗本身是否有瑕疵；若雙方對此有爭議，最後只能透過訴訟由法院來判斷，由法官來定奪，而法院屆時也會找專家進行鑑定，針對窗戶滲水究竟是單純天災所致，還是設備本身就有瑕疵。

2017台北世大運林口選手村，預計明年底轉型作為社會住宅，釋出3408戶。行政院長賴清德今天視察選手村，希望分階段完工、驗收、改建，提供住宅與青創產業聚落、國際招商。

賴清德今天視察新北市林口區的社會住宅並聽取簡報，他表示，世大運創造國人的向心力與光榮感，接下來，選手村住宅應該及早規劃使用，變免衍生問題。

他說，拖太久會有問題，不少立法委員也提出許多建議。規劃上，由營建署統籌管理，加上社會住宅與社會福利事業、經濟部青創聚落，照顧弱勢，提倡台灣青創事業的助力。

賴清德說，民國108年2月才整體使用，太久了，希望分批、分樓層取得建築使用執照，也要注意交通的接駁與轉乘，既要興利，也要避免相關弊病的衝擊。

內政部次長花敬群簡報時指出，營建署將世大運選手村轉型成為社會住宅，並由規劃籌備中的國家住宅及都市更新中心營運管理，同時，規劃設置幼兒園，社會福利設施，最快明年7月完工，年底驗收，開放需要民眾提出申請社會住宅。

針對社會住宅的適用對象，營建署表示，包括小家庭、單身青年、與經濟社會弱勢等不同族群，規劃1至4房型，預計可以提供3408戶住宅以及82家商店設施。

基地分配除有社會住宅外，也會規畫日照中心、幼兒園與托老中心等。世大運結束後，台北市政府將進行回復工程，還要辦理驗收，等拿到正式使用執照後，才可以作為社會住宅，預計最快要到2018年底對外招租。

據住展雜誌統計，2017年鬼月結束後至10月底的房市928檔期，北台灣推案預估量為1,332.2億，較2016年增約33.2％，檔期推案量可望連二年正成長。住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然2017年因為民俗鬼月較晚，壓縮到928檔期，但因鬼月和鬼月前買氣比預期穩定，建商重壓、作多928檔的氛圍相當強烈。



北台灣各縣市推案預售量以新北市推案量542億最多，其次是台北市的358億，接下來依序為桃園215.4億、新竹地區168.7億、基隆市39億，以及宜蘭地區8.6億。意味著2017年928檔期，擔綱主角的是大台北房市。

2017年北市928檔大多數建案焦中在蛋白區，光是大同、文山二個行政區，預計公開的建案數就超過10個；然而，市中心建案數雖少，但案量卻很大，所以若以案量來算，則蛋白、蛋黃區形成五五波。



住展雜誌企研室經理何世昌分析，北市預估量雖已不小，但仍比原先預期來得少，關鍵是原預計在2017年下半年開賣的豪宅案因工程期落後、和景氣不明等因素而延推。因此，無論是2017年全年或928檔期，北市房市可說是由中、小坪數房型建案帶頭衝買氣；至於豪宅推案潮，就要等到2018年才看得到了。



推案量最大的新北市，928檔推案以舊市區案量較大，例如新莊「鳳凰花園」、新店「冠德創新殿」、三重「冠德天晴」。反觀土地供應量大的重劃區推案量並不大，指標案僅有板橋江翠北側「新潤亞昕翠峰」、新莊副都心「潤泰峰盛」，其餘重劃區新案量能偏低。若以推案座落地點來看，新北市板橋、新莊、土城、林口、淡水等地的業者推案意願較強，產品以2房、2+1房、3房居多，代表建商還是想強攻首購族群。



桃園推案則與新北市相反，新推案多在重劃區，如青埔特區、中路重劃區、經國重劃區與南崁新市鎮。若以案量規模來看，則指標大案多在桃園區。另，中壢、楊梅與八德雖然缺乏大型指標案，但中、小型建案數量還不少。

新竹則由竹北、竹東指標案領銜助攻，新竹市推案量能反而較弱。由於全球人壽與興富發、富宇建設的二個百億級合建案，因一個建照未取得、另一個正在變更建照，公開時間可能往後延，導致竹市新案案量走低。較特別的是基隆，928檔將出現基隆史上第一個都更案「璽悅」；該案原規劃百坪產品，後來變更設計將坪數切小後才正式開賣。



何世昌指出，雖然2017年928檔期時間比往年短，但業者作多檔期、衝刺推動的意願比預期中強，似有冀望一鼓作氣拉抬下半年房市熱度之勢。但從928檔新案定價策略來看，依然形成兩極化走勢，高價案與有感讓利案將同場競爭，形成「價值」與「價格」之戰。

根據5大銀行新承做放款統計資料顯示，國內的房貸利率水準仍維持在歷史的低檔水準，已經連續14個月的新承做房貸利率水準跌破1.7％，但這一波的利率向下修正，房市的價量並未受到刺激，反而價量逆向修正，顯見即使是低利的環境下，現階段民眾更在乎的還是房價。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然低利環境對於房市基本面仍是偏向正面，但國內房市早就已經反應低利的條件，現在的低利對於價量仍有支撐，但再刺激價量的空間有限，因此從統計資料發現，即使利率連續的下滑，包括布8月五大銀行新承做房貸利率下滑至1.638％，創87個月新低，房貸利率連續14個月跌破1.7％，低利條件對自住客有利，但並未帶動新的購屋需求。

2017年前8月累計5大銀行的新承做放款金額達2870億元，與2016年同期的2838億元相似，不過前7月的建物買賣移轉棟數卻年增14％，聯徵中心的購置住宅貸款統計資訊也顯示，房屋貸款件數上半年較2016年同期增加了13％，推估除了5大銀放貸表現穩定外，一般民間銀行應吸納了不少的房貸案件。



房貸利率續下探低檔，最近一年以來銀行業也相當積極爭取房貸業務，甚至推出類似8年寬限期的房貸方案，農會體系的金融機構也積極爭取房貸業務。曾敬德表示，現在銀行房貸提供的利率相當有競爭力，拉長時間來看，並不輸一般的政策性優惠房貸，個人條件正常也常見申貸到1.7％以下的房貸利率，對於自住客來說現在貸款條件仍相對寬鬆。

南投縣921平價住宅辦理專案讓售處分案，今天獲得縣議會臨時會審議通過，等讓售計畫呈報行政院核准後，即可辦理讓售作業，讓921震災受災安置戶可以提出申請承購，用最合宜的價格擁有自己的窩，免於房子被政府收回的恐懼。縣府預定11月，可以執行第一次讓售作業，讓承租戶過個好年。

南投縣長林明溱今天出席縣議會臨時會二、三讀會，對於議會通過「921震災平價住宅辦理專案讓售處分案」，表示感謝。林縣長表示，平價住宅的承租戶都是921震災受災安置戶，經濟弱勢，但走出震災陰影，擁有一個屬於自己的家，一直是他們心中長久以來的夙願，多年來不斷陳情，希望能以合宜價格承購，但礙於規定難以解套，延宕至今。

林縣長說，有感於承租戶的處境與期待，因此除持續向中央反映溝通，也指示財政處、建設處積極研議突破法令，修訂縣有財產管理自治條例，獲得中央支持。

這項條例對於縣有財產處分放寬相關規定，納入租金抵房價，建物折舊減價等原則，讓經濟弱勢的承租戶有能力負擔。

未來經呈報行政院核准後，現有122戶承租戶有意承購者，在3年內都能依自己的財務能力申請承購。

建設處指出，讓受的平價住宅包括埔里鎮北梅新社區及南光新社區、南投市茄苳新社區、草屯鎮紅瑤新社區、竹山鎮柯子坑新社區、中寮鄉大丘園新社區共122戶。截至8月底，共有68戶提出申請（目前登記承購情形為，埔里鎮北梅新社區35戶，南光新社區17戶，南投市茄苳新社區9戶，草屯鎮紅瑤新社區7戶，共68戶）。預定讓售價格計算方式為「土地面積乘以公告地價」加上房屋殘值再減去已繳全額租金。

房仲依據聯徵中心的申貸統計發現，今年第二季申貸老公寓的案件占比只剩13.4%，電梯大樓案件剛好過半。房仲表示，老公寓地段雖好，但屋齡舊、上下不便，民眾還是青睞電梯房。

信義房屋根據聯徵中心每季申請房貸的資料發現，老公寓在2011年第二季占比16.5%，今年第二季僅剩下13.4%，6年內足足少了3個百分點；同時間電梯大樓的案件占比從2011年第二季的46.6%，增加到今年第二季的50.5%，剛好過半。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從聯徵的資料狀況來看，近年申貸購買公寓的比例正在減少，若從核貸利率與成數來看，老公寓平均成數仍有7成，利率約1.88%，略高於電梯大樓的1.77%。

聯徵中心的資料顯示，公寓的平均授信額度為新台幣544萬元，核貸成數為71.8%，平均貸款利率為1.88%，對於一般雙薪家庭而言購屋負擔相對輕；電梯大樓的平均授信額度約為774萬元，貸款成數為72.5%，平均貸款利率為1.77%，在所有產品中貸款利率最低。

曾敬德指出，老公寓保有坪數實在、坐落精華區的特質，屋齡超過40年可能還有不錯的行情，仍有特定買盤，但畢竟屋況老舊，加上缺乏電梯輔助與管理等功能，相較之下，電梯大樓人氣還是比較高。

另一個交易貸款大宗則是透天厝。曾敬德說，透天厝約佔有1/4申貸案，平均授信額度為653萬元；大台北因為地狹人稠與地價偏高，集合式住宅較符合都會生活需求外，大台北以外的區域，透天型產品在市場上有一定的交易比重，有些區域甚至比電梯大樓還受歡迎。